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荣康律师公益维权--- 老人“寻房记“

2018-08-20 14:36:43 来源:王明伟律师网 浏览:120
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案例简述:

2014年当事人梁先广老来丧子,儿子梁保生名字的房产在其去世后,被其女朋友卖掉,房管局在未尽到审查义务,在房屋所有人已经死亡的情况下,给第三人办理过户。当事人拿起法律武器维护自己的合法权益,先起诉中牟县房管局,经过行政诉讼,撤销其做出的房屋变更行政行为,经过被告上诉、再审均被驳回,法律程序来回耗时两年有余,终于拿到终审判决,判决中牟县房管局做出的房屋变更行为违法当事人本以为能够拿到属于自己的财产,但在办理遗产继承过程中,出现了部门踢皮球与当事人因年纪大、文化程度不高不理解遗产继承程序叠加,导致当事人在拿到生效判决后,两年迟迟不能办理房产过户的问题。

  案例分析:

  涉及的法律问题:

1、 不动产所有权变更,根据《物权法》 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。而在第十二条中规定 登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项等,在案例中,房屋所有人已经死亡只能发生继承,而不再能够发生其他的房屋变更方式。房管局的行政行为违法。

2、 房屋所有人已经死亡的情况下,如何办理房屋过户呢?第一种情况,像本案例中出现了所有权纠纷的,要先让法院处理房屋所有权纠纷问题,根据物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。以此判决书,确立房屋所有权归属,再走继承程序,主要是走公继承申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证,领取继承公证书。在办理公证时,必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明,以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱),亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权,必须出具放弃财产承诺证明。在本案例中,当事人迟迟没有实现房产过户,出现的问题就在于当事人没有到不动产所在地办理公继承,而是跑到经常居住地办理,导致不动产所在地不动产局不予办理过户的问题。实践情况而言,若是不动产所在地与经常居住地不一致的情况,不动产所在地的公证机关,先要当事人到经常居住地或者户口所在地公机关办理亲属关系公,拿到这个公之后,再来办理继承公。有了继承公才能到不动产所在地的不动产局办理不动产的继承程序。第二种情况,就是没有不动产所有权纠纷,就不用走法院的纠纷处理程序,直接到公机关办理,然后走正常程序。 

  感悟:

1、我国的普法教育任重而道,尤其是作为法律从业者,总是从自身的角度出发来思考整个社会的法治状况,自认为很多所谓常识性行为不应该出现,但在现实中却屡屡出现,作为法律从业者,要尽自己最大的努力来影响我们身边的人。

2、政府机关部门,要加强服务意识,尤其是面对像本案当中出现的年纪较大、文化程度不高的当事人时,更要耐心、细致,在经费、人员情况允许的条件下,尽可能减少当事人少跑腿的问题,就本案中出现的情况,若是当时能够详细给当事人解释相关办理流程,不至于出现当事人本来的小事却形成上访案件,进而导致当事人成为访民,小事成为死结。

3、家庭是一个整体,每个人都因该为家庭的团结和睦尽一份力量,尤其是父母已老,子女更应该担起家庭的责任,在本案中年迈的父亲在为家庭的权利奔走数年,而其子女承担的责任太少,也导致本案例中年迈当事人因为各种问题奔波数年的现象出现。

 

 

 

 

 

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