租赁房屋优先购买权的分析

    张某与某公司签订房屋租赁合同，合同约定：租赁该公司的一个门面房，租期一年，一次性缴纳一年租金。合同签订后，张某向该公司交纳一年的租金。同年租期未到，该公司未通知张某，自行将张某承租的门面房所在的两层楼出售于李某，并己签订了买卖合同，但没有终止与张某的租赁合同，张某以该公司侵犯了自己的优先购买权为由，向法院起诉，请求判令该公司与李某之间的买卖合同无效，并赔偿经济损失。

 

    第一种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖了出租的房屋，承租人就享有优先购买权。

    第二种观点认为，出租人出卖超出租赁物超越了出租的范围，而是整栋楼房时，承租人不在享有优先购买权。

    那么，到底张某是不是具有优先购买权呢？公司和李某的买没合同有效没有呢？本律师认为应分情况而定。首先，如果出卖的房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分是可以分割的，出租人又可以分割出卖的，承租人就承租部分的房屋可以主张优先购买权。但是，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。其次，如果出卖的房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁部分房屋是不可分割，出租人出卖的房屋又是整栋出售的，对整栋房屋而言，承租人应该不具有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖整栋房屋，且是不可分割的房屋，承租人无法行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。

       王明伟律师 电话：15617673333   QQ19181698